안전한 전세를 위한 확정일자와 전세권설정에 대한 이해

 

안녕하세요 직장인 블로거 입니다. 이번시간에는 임차인들이 전세자금을 안전하게 지킬 수 있는 확정일자와 전세권에 대해서 알려 드리려고 합니다. 임차인은 돈을 주고 물건을 빌려 쓰는 사람이니 전세입자가 되겠죠? 

 

 

 

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먼저 확정일자와 전세권에 대한 사전적 개념을 알 필요가 있습니다. 확정일자와 전세권의 개념은 아래와 같아요.

 

 

확정일자란

- 확정일자(確定日字)는 증서의 작성일으로부터 완전한 증거능력을 인정받은 날짜를 말한다. 법적 문서에 대해 일정한 절차를 밟은 경우 등 작성 날짜에 대해 완전한 증거능력을 인정하는 제도이기 때문에 해당 제도를 이용하면 작성 날짜에 대한 논란이 생길 때 입증이 용이하다.[위키백과]

 

전세권이란

- 전세권(傳貰權, 영어: jeonse) 제도는 부동산 임대차와 유사한 대한민국의 특이한 부동산 물권제도로, 전세권이 성립함과 동시에 일정한 전세금을 전세권자가 전세권 설정자(부동산의 소유자)에게 지급하면 전세권자는 일정기간동안 해당 부동산을 사용할 권리를 얻고 그 사용대가는 전세권설정자가 전세금의 이자수입으로 충당하는 것이다.[위키백과]

 

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다음으로 확정일자와 전세권 중 어느 보험을 옵션으로 선택할 지의 중요한 기준이 되는 요소4가지를 비교해서 알려 드리겠습니다. 

 

1. 주의의 동의 필요 여부

- 확정일자는 주인의 동의 필요 없으나 전세권은 주인의 동의를 구해야 합니다. 즉 임차인의 동의 후 설정할 수 있는게 전세권 입니다.

 

2. 발생 비용의 차이

- 확정일자 : 600원

- 전세권 설정 : 등록세(전세보증금 * 0.2%), 교육세(등록세 * 20%), 증지비용(부동산 건당 15,000원)

예시) 전세보증금 3억 물건일경우 전세권 설정 비용

  1) 등록세 : 3억 * 0.2% = 600,000원  

  2) 교육세 : 600,000 * 20% = 120,000원

  3) 증지 = 15,000원

      합계 : 600,000 + 120,000 + 15,000 = 735,000원

   

즉, 확정일자는 600원으로 주인동의 없이 바로 적용가능합니다. 하지만 전세권 설정은 등록세, 교육세, 그리고 증지비까지 무시못할 비용이 발생하죠. 전세 보증금을 3억으로 예시들었을때에도 설정비용이 약 80만원 정도 발생하는걸로 계산되는데 만약 전세금이 3억이 아니라 5억, 7억 이렇다면은 전세권 설정 비용이 꽤나 비싸게 발생됩니다.

 

 

 

 

3. 필요 서류

- 확정일자 :  전세계약서 원본 1부

- 전세권 설정

 > 임대인 필요 서류

    : 등기권리증(등기필증), 인감증명서(전세권설정용) 1통, 주민등록초본 1통, 인감도장, 위임장(임대인이 직접 방문하지 않을 경우), 신분증 사본

 > 임차인 필요 서류

    : 전세권설정계약서(대법원 인터넷 등기소에서 출력가능), 전세권설정등기신청서(대법원 인터넷 등기소를 이용해 작성하거나 등기소에 직접 방문하여 작성), 임대차 계약서(전세계약서), 주민등록등본 1통, 인감도장(인감도장이 아니어도 됨), 신분증

 

즉, 확정일자는 전세계약을 하는 본인이 방문할 경우 신분증과 전세계약서 원본 1부만 있으면 되지만 전세권은 임차인과 임대인의 꽤 많은 서류를 준비해야 합니다. 

 

 

 

 

4. 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어 갔을 때 보장 범위

확정일자 받은경우 부동산 계약 물건지의 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금 보상이 가능합니다. 

전세권설정 부동산 계약 물건지의 건물 가격 기준으로 보증금을 돌려받을 수 있음으로 보증금 전액을 보상받지 못할 수 있습니다.

 

5. 법적 효력 발생 시기

확정일자는 전입신고가 완료 된 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.

전세권설정은 신청일 당일부터 효력이 발생합니다.

 

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부동산 전세를 계약할 때 확정일자 또는 전세권 설정은 소중한 자신의 전세금을 지킬 수 있는 중요한 절차입니다. 확정일자와 전세권 설정의 개념과 비교를 정확히 인지하고 본인한테 올바른 것을 선택하는 것이 중요합니다. 최근에 부동산 시장의 가격이 너무 오르고 또 정부에서 조만간 시행할 임대차 3법으로 전세가가 급증하고 있는 현실에서 앞으로 전세물량이 더 귀해지고 전세금이 더 비싸질 우려입니다. 그러므로 더욱 전세금을 안전하게 지키는 것이 중요하겠죠.